내 가게가 상가임대차보호법을 다 받나 — 서울은 환산보증금 9억이 선이다

보증금만 보면 안 된다. 월세에 100을 곱해서 더한 값으로 판정한다. 그걸 환산보증금이라고 한다.

보증금 1억에 월세 500만원이면 1억 + 5억 = 6억이다. 서울 기준 9억 아래니까 이 법을 전부 받는다.

그리고 넘어도 전부를 잃는 건 아니다. 계약갱신요구권과 권리금 보호는 넘어도 받는다. 못 받는 건 다른 것들이다.

프랜차이즈 창업비를 읽는 법을 적으면서 「권리금은 상가건물임대차보호법 소관이라 이 문서에 나오는 낱말이 아니다」라고 하고 넘겼다. 그쪽 이야기다.

선이 지역마다 다르다

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조제1항이다. (시행 2026년 7월 1일)

곱하는 수도 같은 조문에 있다.

월세 × 100이다. 월세 100만원이 보증금 1억과 같은 무게로 잡힌다는 뜻이고, 그래서 보증금이 작아도 월세가 크면 금방 넘는다.

넘으면 무엇을 잃나

이게 핵심이다. 법 제2조제3항이 예외를 따로 적어뒀다.

조문 번호를 이름으로 바꾸면 이렇다.

잃는 건 돈을 먼저 받는 순서와, 월세를 얼마나 올릴 수 있느냐다. 나갈 때 보호받는 쪽(갱신·권리금)은 남는다.

계약갱신요구권 — 언제, 얼마나

창이 6개월 전부터 1개월 전까지다. 너무 일찍 해도, 한 달 안으로 들어가도 이 조항을 못 쓴다.

처음 계약부터 세는 10년이다. 2년 계약으로 시작했으면 남은 건 8년이다.

거절할 수 있는 사유가 여덟 가지 열거돼 있다. 첫 줄이 이것이다.

「이르도록 연체한 사실이 있는」이다. 지금 밀려 있느냐가 아니라 과거에 그런 적이 있느냐다. 같은 3기가 제10조의8에서는 해지 사유가 된다.

나머지 거절 사유는 부정한 방법, 합의 보상, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 철거·재건축 등이다.

월세를 얼마나 올릴 수 있나

시행령 제4조다.

5%다. 그리고 간격 제한이 따로 있다.

🔴 다만 이 두 줄은 환산보증금을 넘으면 적용되지 않는다. 제2조제3항의 예외 목록에 제11조가 없다. 서울에서 환산 9억을 넘는 자리는 인상 폭에 법정 상한이 없다.

권리금은 언제 보호받나

제10조의4다.

막는 행위 네 가지 중 셋째가 실무에서 자주 걸린다.

새 임차인에게 터무니없는 조건을 불러서 계약을 무산시키는 것도 방해로 본다는 뜻이다.

다만 단서가 있다 — 제10조제1항 각 호(위의 여덟 가지 거절 사유)에 해당하면 이 보호가 안 걸린다. 3기 연체한 적이 있으면 권리금 쪽도 같이 흔들린다.

최우선변제는 훨씬 작은 선이다

앞의 9억과 헷갈리기 쉬운데 다른 숫자다. 시행령 제6조·제7조다.

9억은 「이 법을 받느냐」의 선이고, 6,500만원은 「경매에서 먼저 받느냐」의 선이다. 자릿수가 달라서 섞으면 안 된다.

확인한 것과 못 한 것

확인한 것. 위 조문은 상가건물 임대차보호법(시행 2026년 5월 12일)과 같은 법 시행령(시행 2026년 7월 1일)에서 그대로 옮겼다. 국가법령정보센터에서 XML 원문을 받아 읽었고, 조회일은 2026년 9월 15일이다.

못 한 것. 과밀억제권역이 어디까지인지는 수도권정비계획법 쪽이라 이 글에서 열지 않았다. 내 가게가 어느 줄인지는 그 목록을 봐야 한다.

광역시·군지역 구분에서 최우선변제 금액 두 줄은 조문을 다 옮기지 않고 비웠다. 그 자리는 원문을 봐야 한다.

그리고 이 글은 조문에 적힌 것까지다. 실제 분쟁에서 어떻게 판단되는지, 어떤 사정이 「정당한 사유」로 인정되는지는 판례의 영역이고 여기서 다루지 않았다.